안녕하십니까, 강앤강 법률사무소의 강영준, 강소영 변호사입니다.
최근 전세 사기 문제가 사회적으로 대두되고 있습니다. 전세, 임대차의 보증금은 일반적인 서민들에게는 모으기도 쉽지 않은 전 재산이거나, 상당 부분이 대출로 이루어져 있는데 이러한 큰 재산을 임대인으로부터 돌려박지 못한다면 경제적으로 회복하기 어려운 손해가 발생할 수밖에 없습니다.
이에 오늘은 임대차, 전세 계약 전 주의하여야 할 가장 기본적인 사항에 대해 말씀드리고자 합니다.
첫째, 부동산등기부등본 등을 통해 소유자를 확인하여야 합니다. 해당 사항은 기본적인 내용이지만 실제 이를 확인하지 않아 소유권이 없는 임대인과 계약을 체결하는 경우도 다시 발생하고 있습니다. 이러한 문제는 소유권이 임대인에게 있었으나 신탁회사에 담보 신탁 등으로 신탁등기가 된 경우에 많이 발생하는데 신탁원부는 인터넷으로 발급이 되지 않고 등기소를 가야 발급이 되며 '신탁제도' 자체가 생소하기에 임대인의 말만 믿고 임대차 계약을 체결하게 됩니다. 만약, 발급한 등기부등본에 소유권자가 신탁회사로 되어 있다면 신탁원부를 발급 받아 신탁계약서를 확인한 후(대부분 임대에 신탁회사의 동의가 필요하도록 되어 있습니다) 임대인이 신탁회사의 동의를 얻어 임대를 한다는 내용을 확인할 수 있는 서류(신탁회사의 동의서)가 확인되지 않을 경우 임대차 계약을 진행하시면 아니됩니다.
둘째, 임대차목적물의 담보가치를 정확하게 파악하여야 합니다. 일반적으로 자주 거래되는 아파트의 경우 시세를 대략적으로라도 파악할 수 있으므로 최소한 선순위 근저당권이 설정되어 있는지, 설정되어 있다면 경매로 진행될 경우 보증금을 회수할 수 있는지는 파악하여야 합니다. 물론 일반인이 이러한 담보가치를 파악하는 것이 쉽지 않으므로 선순위 근저당권 등이 설정되거나 가압류 등이 된 부동산은 계약 대상에서 제외하시는 것이 안전합니다.
담보가치 파악에는 단순히 선순위근전당권 설정 여부만 파악하는 것이 아니라 어떤 형태의 부동산인지 파악하시는 것이 필요합니다. 즉, 다세대 주택의 경우에는 세대별로 구분등기가 되므로 다른 임차인들의 존재가 문제되지 않으나 다각 주택의 경우에는 하나의 건물이므로 다른 임차인들의 보증금과 건물 전체에 설정되어 있는 근저당권의 효력이 전부 미치기 때문입니다.
셋째, 보증금반환 보증보험에 가입하여야 합니다. 보증금반환 보증보험은 보험료를 납부하여야 하나, 임대차 계약 이후 임대인의 경제력 변동, 소유권자의 변경 등에 따른 보증금 반환 문제에 대해 신경쓰지 않고 거주가 가능하므로 비용이 들더라도 무조건 가입하시는 것이 좋습니다. 만약 가입이 되지 않는 부동산이라면 그것 자체로 계약하기에 적절하지 않은 물건이므로 계약 대상에서 제외하시는 것이 좋습니다.
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