안녕하십니까, 강앤강 법률사무소의 강영준, 강소영 변호사입니다.
오늘은 최근에 지역주택조합과 관련하여 선고된 대법원 판결을 살펴보도록 하겠습니다.
주택법 시행규칙은 지역주택조합이 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약’을 체결함에 있어 반드시 총회의 의결을 거치도록 규정하고 있습니다(시행규칙 제7조 제5항 제3호).
그런데 위와 같은 명시적인 규정이 있음에도 하급심에서는 지역주택조합이 총회결의 없이 체결한 계약의 효력을 유효로 본 것도 있고, 무효로 본 것도 있는 등 최근까지는 하급심 판결의 입장이 통일되지 않았습니다.
이러한 이유는 도시 및 주거환경정비법에 따른 조합은 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약을 체결할 때에는 총회의 의결을 거치도록 법에서 직접 정하고 있고(도시정비법 제45조 제1항 제4호) 처벌규정을 두고 있음에도 주택법의 하위 규정인 시행규칙에 이러한 내용을 정하고 처벌규정도 두고 있지 않기 때문입니다.
이에 대법원은 2022. 8. 25. 선고 2021다231734 판결에서 이와 관련하여 주택법 시행규칙 제7조 제5항을 위반하여 지역주택조합 총회 결의 없이 체결된 계약이 원칙적으로 무효이고, 계약상대방으로서는 절차적 요건의 흠결을 과실 없이 알지 못하였다는 등의 특별한 사정을 밝히지 못하는 한 계약의 효력을 주장할 수 없다고 판단하였습니다(즉, 총회결의 없는 계약 체결은 원칙상 무효).
이때 예외적으로 계약의 상대방이 총회 결의가 없다는 점에 대해 과실 없이 알지 못하였다는 등의 특별한 사정을 밝힌다면 계약의 유효를 주장할 수 있다고는 판단하였으나 실질적으로 총회결의서 등이 위조되지 않는 이상 무과실을 입증하기는 어려워 보입니다.
따라서, 위와 같은 대법원 판결로 지역주택조합이 총회 의결 없이 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약’을 체결하는 경우, 그러한 계약은 원칙적으로 효력이 없다는 점이 분명해졌으므로 지역주택조합과 계약을 체결할 때에는 사전에 총회결의를 득하였는지 여부를 철저히 살핀 후 계약을 체결하여야 할 것입니다.
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