안녕하십니까, 울산민사전문변호사 강앤강 법률사무소의 강영준, 강소영 변호사입니다. 오늘은 공인중개사인 피고가 다가구주택 임차인에게 임대차계약을 중개하면서 다른 임차인들의 임대차보증금을 실제와 달리 설명한 사안과 관련한 최신 판결을 살펴보고자 합니다.
공인중개사의 중개행위와 관련된 손해배상 청구 사건에서의 공제약관 효력
위 재판에서 공동 피고인 한국공인중개사협회는 공제약관 제7조 제5호를 근거로 공인중개사법 제33조의 규정에 의거해 개업공인중개사의 금지행위로 정하고 있는 중개행위 등으로 발생한 손해는 보상하지 않는다며 면책 주장을 하였는데요. 이에 관한 대구지방법원의 판결에 주목할 필요가 있어보입니다.
1. 사건의 주요 내용
피고 B(공인중개사): 원고에게 임대차계약을 중개하면서 다른 임차인들의 임대차보증금에 대한 정보를 정확하게 설명하지 않았고, 임대인의 불응으로 인해 정확한 확인이 어려운 점을 원고에게 알리지 않았습니다. 이에 따라 피고 B는 공인중개사법에서 정한 확인·설명의무를 다하지 않았습니다.
피고 협회(한국공인중개사협회): 피고 B와 공제계약을 체결했으며, 이는 피고 B가 중개행위에서 발생한 손해에 대해 공제금을 지급하는 내용을 담고 있습니다. 하지만 피고 협회는 약관 제7조 제5호에 따라 이 사건에서 손해배상 책임이 없다고 주장했습니다.
2. 법원의 판단
피고 B의 책임: 법원은 피고 B가 공인중개사법과 그 시행령에서 정한 확인·설명의무를 다하지 않았다고 판단했습니다. 다만 원고가 손해를 입은 책임 중 40%는 피고 B에게 있다고 보아, 피고 B의 손해배상 책임을 1,200만 원으로 제한했습니다.
피고 협회의 책임: 피고 협회는 공제약관에 따라 손해배상 책임이 없다고 주장했으나, 법원은 이 약관 규정이 공제제도의 목적과 취지에 반하고 거래당사자의 공제금청구권을 본질적으로 제한하는 것으로 판단하여 무효라고 보았습니다. 피고 협회와 공제계약을 체결한 피고 B가 중개 과정에서 공인중개사로서의 확인·설명의무를 해태함에 따라 원고에게 손해배상책임을 지는 이상, 피고 협회도 공제계약에 따라 공제가입금액의 범위 내에서 공제금을 지급할 의무가 있다고 판단하였습니다.
공인중개사의 중개 행위와 관련된 손해배상 청구 사건에서 공제약관의 효력을 다투는 사건은 비교적 자주 발생하는 유형의 소송인데요. 이번 판결에서는 공제약관의 효력을 무효라고 판단하고 공제조합의 책임을 인정한 만큼 추후 유사 소송에서 이를 주의 깊게 살펴볼 필요가 있겠습니다.
한편, 채권자가 배당표에 기재된 타 채권자의 채권 존재 여부에 대해 이의를 제기하는 경우가 민사사건으로 변호사의 조력이 필요하시다면 언제든지 다양한 민사사건 경험과 노하우를 보유하고 있는 강앤강 법률사무소를 찾아주시기 바랍니다.
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