안녕하십니까,  강앤강 법률사무소의 강영준, 강소영 변호사입니다. 

"계약갱신 거부 당해서 비싸게 이사했더니 실입주 안한다고?"

임차인의 주거 안정을 보장하기 위해 2020년 7월 개정된 주택임대차보호법은, 기존 임대차계약의 종료 시점에 임차인이 원할 경우 한 차례에 한해 2년 계약갱신을 요구할 수 있는 권리인 계약갱신요구권을 인정하고 있습니다. 이에 따라 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 특별한 사유 없이 거절할 수 없습니다.

다만, 임대인 또는 그 직계가족이 주택에 직접 거주하려는 계획이 있는 경우, 이는 예외적으로 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유로 인정됩니다. 문제는 여기서 발생합니다. 임대인이 실제로 거주할 의사가 있었는지, 혹은 그저 계약갱신을 피하기 위한 명분으로 '거주 예정'이라는 말을 한 것인지 여부가 다툼의 대상이 되기 때문입니다.

전주지방법원 2022가단12253 사건은 바로 이 지점에서 법적 분쟁이 일어난 사례입니다. 피고(임대인)는 “혼인 후 직접 거주할 예정”이라는 사유로 임차인의 갱신요구를 사실상 거절했고, 이에 따라 원고(임차인)는 더 높은 비용을 감수하며 이사를 해야 했습니다. 그런데 이후 임대인은 실제 거주하지 않고, 제3자에게 해당 아파트를 임대한 것입니다.

이 사건은 주택임대차보호법이 보호하려 했던 임차인의 권리와, 실거주 사유의 판단 기준이 무엇인지, 그리고 거짓말이 불법행위로 평가될 수 있는지를 중심으로 판단이 이루어졌습니다.

사건 개요

원고 A는 2019년 11월, 피고 B와 사이에 전북 전주시 덕진구 소재 아파트(D호)에 대해 보증금 2억 3,500만 원, 월세 없는 조건으로 임대차계약을 체결하고 2020년 2월 입주하였습니다. 계약기간은 2020년 1월 7일부터 2022년 1월 6일까지였습니다.

2021년 8월경, 피고의 어머니는 원고에게 “2022년 3월경 피고가 혼인 예정이며 그 이후 해당 아파트에 거주할 계획이 있다”고 말했습니다. 이는 계약갱신이 어렵다는 의사를 간접적으로 전달한 것으로 볼 수 있었습니다. 원고는 이를 신뢰하고 해당 아파트에 대한 계약을 갱신하지 않고, 같은 단지 내 다른 호수(E호)와 보증금 2억 6천만 원, 월세 70만 원의 조건으로 새로운 계약을 체결했습니다.

문제는 그 이후 발생했습니다. 피고는 예정된 혼인을 하지 않았고, 2022년 3월경 제3자인 F와 보증금 4억 2천만 원의 임대차계약을 체결했습니다. 원고는 이에 대해 “피고가 처음부터 거주할 의사가 없었음에도 허위로 갱신을 거절했다”며 손해배상을 청구하였습니다. 손해 항목에는 2년간의 월세 1,680만 원 외에도 중개수수료, 이사비, 청소비, 에어컨 이전 설치비, 정신적 위자료 등 총 3,223만 6천 원이 포함되었습니다.

법원의 판단

법원은 먼저 원고가 임대차계약 갱신요구권을 행사했는지 여부부터 살폈습니다. 갱신요구권은 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인이 행사할 수 있는 권리로, 특별한 사유가 없다면 임대인은 이를 거절할 수 없습니다. 피고는 원고로부터 직접 갱신요구를 받은 바 없다고 주장했지만, 법원은 피고의 어머니가 해당 아파트의 관리 전반을 맡아왔고, 임대차 갱신에 관한 원고의 의사도 어머니를 통해 전달된 점 등을 들어, 원고가 간접적으로나마 갱신요구권을 행사한 것으로 인정했습니다.

피고가 주장한 갱신 거절 사유가 법적으로 정당했는지도 확인했습니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 임대인 또는 직계 가족이 해당 주택에 실제 거주할 계획이 있는 경우 갱신요구를 거절할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이 사건에서 피고는 2021년 말경, 원고에게 “혼인 후 직접 거주할 예정”이라는 사정을 알렸고, 이 시점은 원고가 갱신요구권을 행사할 수 있는 법정 기간(만료 6개월~1개월 전) 내에 해당합니다. 법원은 이 당시에 피고가 실제로 거주할 계획을 가지고 있었던 것으로 보아, 갱신 거절은 정당했다고 판단했습니다.

비록 이후 혼인이 파혼되어 계획이 바뀌고, 피고가 제3자에게 아파트를 임대한 사실이 있지만, 이는 원고의 갱신요구권 행사 시점 이후에 발생한 사정입니다. 법원은 “그 당시(2021년 12월경)에는 실거주 계획이 존재했다”는 점을 기준으로 판단하며, 이후의 계획 변경은 불법행위로 보기 어렵다고 판단하였습니다. 특히 피고가 임대차 갱신 거절을 위해 고의로 거짓말을 했다고 볼 만한 증거나, 계약 갱신을 방해하기 위해 불법적인 행위를 했다는 정황도 없었습니다. 결국 법원은 피고의 갱신 거절은 법에 따른 정당한 사유이며, 원고가 주장한 손해는 법적으로 책임을 묻기 어렵다고 보았습니다.

판결

법원은 원고의 손해배상 청구를 전면 기각하였습니다.

법원은 피고가 당시 진지하게 혼인을 계획했고,

그에 따라 해당 주택에 거주하려는 구체적 의사가 있었다고 인정하였습니다.

피고가 이후에 혼인을 하지 않고 제3자와 임대차계약을 체결한 점에 대해 법원은 사정 변경의 결과로 판단했습니다. 

임차인의 갱신요구 가능 기간이 지나고, 원고 역시 이미 이사한 이후였기 때문에

피고의 임대행위는 법적으로 제한되지 않는 시점에서 이루어진 것이라는 판단입니다.

피고의 발언이나 태도에서 기망 또는 고의적인 불법행위 요소를 찾아볼 수 없다는 점도

판결에 주요한 역할을 했습니다.

임차인 입장에서 보면, 임대인이 단순히 “직접 거주할 예정”이라는 말 한마디만 해도 계약 갱신이 거절될 수 있고

이로 인해 실제로 이사를 가야 하는 상황이 발생합니다. 반면 임대인 입장에서는 개인적인 계획이나 사정에 따라 실제 거주 계획이 바뀌는 것이 현실적으로 있을 수 있는 일입니다. 이처럼 양자의 이해관계가 충돌하는 상황에서, 법은 그 시점의 진정한 의사를 기준으로 판단하고 있습니다.

이번 사건에서 임대인의 거절 의사 표명이 거짓 또는 부정한 목적에서 비롯된 것이 아니며, 실제 당시에는 거주할 계획이 존재했던 점을 들어, 정당한 계약갱신 거절로 보았습니다. 중요한 포인트는 갱신요구권 행사 가능 기간에 임대인이 ‘실거주할 계획’을 갖고 있었는지가 핵심이라는 점입니다. 사후적으로 계획이 바뀌어 제3자에게 임대했다 하더라도, 그 자체만으로 불법행위가 되지는 않습니다.

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