그런데 문제는 법에서 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 보호해주는 기간을 구체적으로 정하지 않은 것에서 발생합니다. 상가건물의 임차인은 최장10년 (2018.10.16개정전에는 최장5년)의 임대차계약갱신을 임대인에게 요구할 수 있는데 위 갱신기간이 지난 경우까지 임대인이 여전히 임차인의 권리금 회수기회를 보장해야 되는지에 대해서는 아무런 명문 규정이 없습니다.

이로 인해, 위 상가건물 임대차보호법 개정에도 불구하고 임대인과 임차인 사이의 권리금과 관련된 많은 분쟁이 발생하였고 법원 하급심조차 법 전체 취지상 임대차 갱신이 인정되는 기간 동안(10년 또는 5년)에만 권리금 회수기회가 보호된다는 판결과 기간에 상관없이 권리금은 보호되어야 한다는 판결이 혼재되어 있었습니다.

이러한 상황에서 최근 대법원은 종전 임차인이 건물주를 상대로 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구한 소송에서 “상가 임차인에게 최소한의 영업기간을 보장하기 위한 조항과 임대차계약이 종료된 경우에도 영업상 유무형의 재산적 가치를 회수할 수 있도록 보장한 조항의 입법 취지와 내용은 서로 다르다.”고 하면서 갱신할 수 있는 전체 임대차 기간이 초과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임대인은 여전히 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 판시하였습니다.

결국 위와 같은 대법원 판결로 인하여 임차인의 권리금 회수 가능성은 높아진 것으로 풀이됩니다. 다만 반대로 임대인의 입장에서는 종전 임차인에게 최장 10년까지 임대차계약을 갱신해주었더라도 종전 임차인이 주선하는 신규 임차인과 정당한 이유없이 계약을 체결하지 않는다면 종전 임차인이 권리금을 회수하지 못함으로 인해 발생한 손해를 배상할 의무를 계속하여 부담하게 됨에 따라 사실상 임대인의 권리에 많은 제약이 있을 것으로 보입니다. 특히 임대인이 임대차기간 종료 후 건물을 직접 사용하고자 하거나 가까운 지인에게 임대하고자 하는 경우, 또는 건물에 대한 리모델링 계획이 있는 경우에도 별다른 임차인의 과실이 없다면 이를 이행하는 것에 상당한 어려움이 따를 것으로 예상됩니다.

반면, 계약 갱신을 더 이상 요구하지 못하는 임차인 입장에서는 권리금을 회수할 수 있는 반가운 소식이라고 할 것입니다. 따라서 이와 관련한 많은 분쟁이 예상되나 상가건물 임대차보호법에서 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 보호하지 않아도 될 정당한 사유가 존재하는지 여부에 대해서는 아직 많은 판례가 축적되지 않았습니다.

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