지역주택조합은 저렴한 금액으로 내 집을 마련할 수 있다는 점에서 상당한 매력이 있는 것은 사실입니다. 그러나 많은 분들이 지역주택조합에 조합원 가입을 하면서 가입계약서에 기재된 조합원 분담금에만 신경을 쓰고 사업 자체의 성공 가능성은 크게 고려하지 않고는 하는데요.
지역주택조합의 성공률은 평균적으로 5% 정도로 결국 약 95%의 지역주택조합이 성공하지 못하고 사업이 지연되는 동안 업무대행비, 토지계약금 등으로 조합원들이 납부한 분담금을 전부 소진합니다.
이러한 지역주택조합의 특성 때문에 한 번 가입하면 임의로 탈퇴가 어렵고 실제 임의로 탈퇴할 수 없도록 가입계약서와 총회 규약을 정해둡니다. 대법원 또한 임의탈퇴를 할 수 없도록 정한 규정을 유효하다고 보고 원칙적으로 임의탈퇴를 인정하지 않고 있습니다.
하지만, 대법원과 하급심 판결에 따라 임의탈퇴 또는 계약의 무효를 주장할 수 있는 몇 가지 경우들이 있는데 오늘은 이에 대해 소개해보고자 합니다.
1. 지역주택조합 가입 시 사업계획 승인일을 특정하고 안심보장증서를 통해 환불을 보장한 경우
대법원은 이러한 사건에서 안심보장증서상의 환불보장 약정은 조합가입계약과 하나의 계약으로 보고 환불 약정 그 자체를 총회의 결의 없이 이루어진 총유물의 처분행위에 해당하여 무효로 보았습니다. 그렇다면 하나의 계약에 해당하는 안심보장증서상의 약정이 무효이므로 조합가입계약도 무효로 본 사례입니다.
2. 임의세대 가입의 경우
지역주택조합은 가입원 확보를 위해 조합원 자격이 없는 사람들을 임의세대, 준조합원이라는 명칭으로 가입을 시키는 경우가 많이 있습니다. 이는 법에서 정한 규정을 위반하여 임의로 가입시킨 경우에 해당하나 대법원에서는 일반적으로 단속규정일 뿐 계약의 효력에는 영향이 없다고 보고 있습니다.
다만, 조합과 무자격조합원이 법령을 위반하여 계약을 체결하는 것을 서로 통정하여 하였다면 이는 반사회질서의 법률행위로서 무효로 보아 계약의 효력을 부정한 사례가 있습니다. 계약이 무효이므로 특별한 사정이 없는 이상 납부한 부담금 전액을 환불받았을 것으로 예상되나 모든 사례에 적용할 수 없고 통정하였다는 점을 입증할 증거가 필요합니다.
3. 지정한 동·호수가 없어지는 경우
조합가입계약서를 작성하면서 동·호수를 지정하는 경우가 많이 있으나 사업계획승인시 계약한 동이 없어지거나 층수가 변경되어 새로이 지정을 하여야 하는 경우가 발생합니다.
대법원은 계약한 동·호수가 없어졌다는 사정만으로는 일반적으로 계약의 해제를 인정하지 않고 있으나 당사자들이 예상하지 못했던 특별한 사정이 있었던 경우에는 계약의 해제를 인정하고 있습니다.
저희 사무실에서도 유사한 사례를 진행하여 승소하였고 결국 납입한 부담금과 업무대행비 전액을 반환 받은 성공 사례를 보유하고 있습니다.
오늘은 이상과 같이 지역주택조합을 탈퇴하거나 해제할 수 있는 몇 가지 사례들을 살펴보았습니다. 가입한 계약의 내용에 따라 추가적인 탈퇴 사유가 존재할 수 있으므로 탈퇴를 위해 상담을 받으실 때에는 가입계약서와 총회 규약 등을 챙겨오실 것을 추천드립니다.
