안녕하십니까, 강앤강 법률사무소의 강영준, 강소영 변호사입니다.
지난 2022년 12월 1일 대법원은 임차인이 주택 임대차 계약의 갱신을 요구할 당시 주택이 매매된 경우 새로운 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거부할 수 있다는 판결을 하였습니다.
1. 기존 국토교통부의 해석 국토교통부틑 주택임대차보호법 개정 직후 임대인이 실거주를 이유로 한 임대차 갱신 거절 가능 여부는 임차인이 갱신요구를 할 때의 임대인을 기준으로 판단하여야 한다고 유권해석을 한 바 있습니다.
이러한 해석에 따른면 임차인이 갱신요구를 하고 남은 계약 갱신 요구 및 거절 기간 사이에 주택이 매매되어 임대인이 변경되어 새로운 임대인이 실거주 목적이 있다 하더라도 갱신 거절을 할 수 없어 주택에 입주하지 못하게 됩니다.
2. 대법원의 판단 이와 관련하여 1심, 2심에서는 국토교통부의 유권해석에 따라 새로운 임대인의 임차인에 대한 인도청구를 기각하였었는데 이에 대해 대법원은 새로운 판단을 내놓았습니다.
그 내용은 새로운 임대인의 갱신 거절 사유가 임차인이 기존의 임대인에게 한 갱신 요구 이후 발생한 것이라도 주택임대차보호법에서 정한 갱신 및 거절기간(임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간) 내라면 새로운 임대인은 실거주를 목적으로 갱신거절을 할 수 있다는 것입니다.
3. 대법원의 판결 기존에는 안정한 갱신거절을 위하 실거주 목적의 매수인은 임대차계약 만료 6개월 전에 계약 및 등기까지 경료하여야 하는 불편함이 있었기에 위와 같은 대법원의 판결로 실거주 목적으로 임차인이 있는 주택을 매매할 경우 거리가 간명해지는 장점이 있다할 것입니다.
다만, 임차인의 경우 기존 임대인에게 실거주 목적이 없더라고 임대차계약 만료 2개월전까지 주택이 매매될 경우 새로운 임대인의 실거주 의사까지 확인하여야 하는 불편함이 생길 수 있습니다.
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