안녕하십니까,  강앤강 법률사무소의 강영준, 강소영 변호사입니다. 

주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 특별법으로, 임차인이 등기 없이도 주택의 인도와 주민등록만으로 제3자에게 권리를 주장할 수 있도록 대항력을 보장하고 있습니다. 그러나 실제 사건에서는 이 제도가 본래의 취지와 다르게 사용되려는 경우가 종종 발생합니다. 이번 사건은 주택 소유자가 기존 임차인으로부터 임차권을 양수하고, 이를 근거로 보증금 반환을 청구하면서 발생했습니다.

임차권의 목적이 실제 거주가 아닌 채권 회수에 있었다는 점과, 전입신고가 대항력 요건을 충족하는 공시방법이 될 수 있는지에 관한 부분이 쟁점이 되었습니다.

사건 개요

원래 임차인이었던 제3자는 주택을 임차해 전입신고와 확정일자를 갖추고 있었습니다. 이후 주택이 경매에 넘어가면서 원고는 해당 주택을 낙찰받아 소유권을 취득했습니다. 하지만 그 과정에서 이미 다른 사람 명의의 소유권이전청구권가등기가 존재하고 있었고, 결국 원고는 이 주택의 소유권을 상실할 가능성이 있었습니다. 

이에 원고는 기존 임차인과 임차권 양도양수계약을 체결하고, 임대차보증금 1억 5천만 원을 지급한 뒤 전입신고까지 마쳤습니다. 이후 실제로 소유권이전등기 절차가 진행되자, 원고는 새로운 소유자인 피고를 상대로 임대차보증금 반환을 청구했습니다. 

원고는 소유자에서 임차인의 지위로 전환하며 임차권을 근거로 자신의 채권을 회수하려 했던 것입니다.

법원의 판단

대법원은 이 사건에서 주택임대차보호법의 입법 목적을 다시 확인했습니다. 법은 사회적 약자인 임차인의 주거 안정을 보호하기 위한 것이지, 채권자가 권리 회수를 유리하게 하기 위해 활용할 수 있도록 만든 제도가 아닙니다.

임대차계약의 주된 목적이 실제 거주와 사용·수익이 아니라, 대항력 있는 임차인의 지위를 빌려 보증금을 회수하려는 것이라면 보호 대상에서 벗어난다고 보았습니다.

대항력 요건으로서의 주민등록은 제3자가 임차권의 존재를 인식할 수 있는 정도여야 합니다. 단순히 주민등록이 되어 있다는 형식만으로는 부족하며, 제3자가 ‘이 점유는 임차권에 기반한 것’임을 알 수 있어야 합니다. 그런데 원고는 이미 주택 소유자였기 때문에 전입신고에 따른 점유는 임차인으로서의 점유라기보다 소유자로서의 점유에 불과했고, 제3자가 이를 임차권 기반의 점유로 인식하기 어렵다고 판단되었습니다.

판결

대법원은 원심이 원고의 대항력을 인정해 보증금 반환청구를 받아들인 부분을 뒤집었습니다.

원고가 임차권 양도양수를 통해 대항력을 확보했다고 주장했지만 그 목적은 채권 회수였을 뿐 주거 안정이 아니었으므로 주택임대차보호법이 예정한 보호를 받을 수 없다는 것입니다. 

원심 판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 환송했습니다.

법은 사회적 약자인 임차인의 주거 생활을 보호하기 위한 장치이지, 임대차 형식을 빌려 채권 회수의 수단으로 삼는 경우까지 인정하지 않습니다. 특히 임차권 양도양수 상황에서 대항력을 주장하려는 분들은 주된 목적이 실제 주거인지 여부가 핵심이라는 점을 반드시 유념해야 합니다.

실무에서도 채권자가 채무자의 부동산을 이용해 보증금 반환채권을 확보하려는 시도가 적지 않습니다. 임대차보증금, 임차권 양도양수, 경매등과 관련한 분쟁이 예상된다면 사전에 전문 변호사의 조력을 받아 목적과 법적 구조를 설계하는것이 필요로 합니다.

강앤강 법률사무소는 대한민국 1위 기업 삼성과 대한민국 1위 로펌 김앤장 출신 변호사들이 처음부터 직접 사건 상담을 진행하며 철저한 사건 분석 및 검토를 통해 의뢰인의 사건이 신속하게 해결될 수 있도록 도와드리고 있습니다.

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