안녕하십니까, 울산행정전문변호사 강앤강 법률사무소의 강영준, 강소영 변호사입니다. 

오늘은 대법원은 집합건물 공용부분 관리에 관한 계약이 관리단집회의 결의 없이 체결된 경우, 해당 계약의 효력을 부정할 수 있는지에 대해 판단하였습니다. 이번 판결은 집합건물의 공용부분 관리 행위에서 관리단집회의 결의가 얼마나 중요한 요건인지 명확히 하면서, 구 집합건물법(2020년 2월 4일 개정 전)을 기준으로 그 법적 요건과 취지를 재조명하였습니다.

판결 내용

대법원은 집합건물 공용부분 관리 계약이 관리단집회의 결의 없이 체결된 경우, 해당 계약의 효력을 인정할 수 없다고 판시했습니다. 이번 사건은 집합건물법에 따라 관리단집회의 결의가 필수적인 공용부분 관리 행위에서, 결의 없이 체결된 계약이 효력을 가질 수 있는지에 대한 다툼을 다뤘습니다.

법원의 판단

공용부분 관리와 관리단집회의 결의 필요성

구 집합건물법(2020년 개정 전)에 따르면, 집합건물의 공용부분 관리는 구분소유자들로 구성된 관리단집회의 결의를 통해 결정되어야 합니다(제16조 제1항). 이 결의는 공용부분 관리 행위의 필수 요건으로, 규약에 달리 정함이 없는 한 반드시 이행해야 합니다.

공용부분의 변경 사항은 특별결의(4분의 3 이상의 동의)를 요구하며, 관리 사항은 일반 결의로 결정됩니다.

관리인은 관리단집회에서 결의된 사항에 한해 공용부분 관리 행위를 집행할 수 있습니다.

원심은 관리단집회의 결의 요건을 관리인의 대표권 제한으로 간주하며, 원고가 결의의 부재를 알지 못했음을 근거로 계약 효력을 부정할 수 없다고 판결했습니다.

대법원은 관리단집회의 결의 요건을 단순한 대표권 제한이 아닌, 공용부분 관리 행위의 본질적 요건으로 해석했습니다.

관리단집회 결의 없이 체결된 공용부분 관리 계약은 효력을 인정할 수 없으며, 관리인이 독단적으로 체결한 계약은 무효라고 판단했습니다.

판결

대법원은 관리단집회의 결의 없이 체결된 관리 계약은 효력이 없다고 보고, 원심 판결 중 피고 패소 부분을 파기하고 사건을 원심법원에 환송했습니다.

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이 사건은 집합건물의 공용부분 관리에서 관리단집회의 결의가 필수적인 요건임을 명확히 하고, 관리인의 독단적 결정으로 인한 계약 체결의 위험성을 방지하기 위한 법적 기준을 제시한 사례입니다.

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