안녕하십니까,  강앤강 법률사무소의 강영준, 강소영 변호사입니다. 

아파트 분양과 관련된 계약 내용이 논란이 되는 사례는 꾸준히 제기되어 왔습니다. 최근 대법원은 한 아파트의 설계 변경으로 추가된 부문주 설치가 계약상 의무 위반인지에 대해 중요한 판결을 내렸습니다. 

아파트 분양 과정에서 설계 변경은 종종 불가피한 일로 간주됩니다. 특히 대규모 건축 프로젝트에서는 초기 계획이 진행 과정에서 다양한 기술적, 환경적, 경제적 이유로 조정될 수밖에 없습니다. 그러나 이런 변경이 소비자와의 계약에서 명시된 내용이나 암묵적으로 기대된 품질 기준에 어긋난다면, 분쟁으로 비화되기 쉽습니다.

오늘은 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리 판단 하도록 원심법원에 환송한 판결(2024다267994 손해배상(기))을 살펴보겠습니다. 

사건개요

서울 은평구에서 주택재개발정비사업을 시행한 ○○○구역주택재개발정비사업조합(이하 ‘피고’)은 △△△아파트를 신축하며 분양을 진행했습니다. 원고들은 해당 아파트의 특정 동 2층 또는 3층을 계약한 수분양자들로, 피고와의 계약 당시 분양 자료에서 문주 설치 계획은 명시되지 않았습니다.

하지만 이후 설계 변경으로 인해 아파트 진입로에 부문주(길이 22.8m, 높이 7m, 폭 4m)가 설치되었고, 이에 따라 일부 세대는 경관과 조망에 제한을 받게 되었습니다. 원고들은 이러한 변경이 분양 계약상 의무를 위반한 것이라고 주장하며 손해배상을 청구했습니다.

아파트 분양에서 조망권과 차폐감은 소비자들이 주거 환경을 선택할 때 가장 중요하게 고려하는 요소 중 하나입니다. 특히 도심의 한정된 공간에서 경관과 개방감은 단순한 거주 만족도를 넘어, 해당 아파트의 부동산 가치에도 큰 영향을 미칩니다. 이번 사건에서 다뤄진 부문주 설치로 인한 논란은 이러한 점에서 중요한 시사점을 제공합니다.

*조망권은 단순히 "창밖의 경치"를 의미하지 않습니다. 이는 자연광, 공기의 흐름, 심리적 개방감 등 거주자의 삶의 질에 밀접한 영향을 미칩니다. 특히 저층 세대에게 조망권은 상층부와 달리 제한적일 수밖에 없기 때문에, 설계 단계에서부터 더욱 신중한 고려가 필요합니다. 이번 사건에서 부문주가 설치된 이후 저층 세대에서 느끼는 경관의 변화는 단순히 미적인 불만족을 넘어, 거주 환경의 질적 저하로 이어졌습니다.

*차폐감은 건축물이나 구조물에 의해 공간이 가려지거나 답답함을 느끼게 되는 현상으로, 거주자들의 심리적 스트레스를 유발할 수 있습니다. 특히 이번 사건에서 논의된 부문주는 단순히 경관을 차단하는 수준을 넘어, 저층 세대에게 물리적이고 심리적인 위축감을 주는 요인으로 작용할 가능성이 큽니다. 이러한 차폐감은 일조권, 통풍, 시야 확보와 같은 실질적인 문제와 결합될 때 더욱 부각됩니다.

법원의 판단

대법원은 분양 계약에서 품질 기준을 판단할 때, 건축법령이나 주택건설기준 등에 적합한지 여부를 우선 고려합니다. 또한 광고 및 계약 당시 제공된 정보에 따라 예상 가능한 변경 사항인지가 핵심입니다.

이번 사건에서 원고들은 부문주로 인해 조망권과 경관의 이익이 침해되었다고 주장했습니다. 하지만 법원은 부문주 설치가 실제로 원고들의 세대 가치나 조망 이익에 중대한 영향을 미쳤는지 객관적 자료로 증명되지 않았다고 보았습니다.

계약서에는 "단지 조경 시공계획은 변경될 수 있다"는 내용이 포함되어 있었습니다. 법원은 원고들이 2~3층 저층 세대를 계약한 점과 조경 계획 변경 가능성을 충분히 인지했을 것이라 판단했습니다.

판결

이번 사건에서 법원은 분양 당시 제공된 조감도 및 설계도가 계약의 본질적 요소로 간주되지 않는다는 점을 토대로 피고가 설계 변경으로 부문주를 설치한 행위가 기본적인 건축 계획에서 크게 벗어난 것으로 보기 어렵다고 판결했습니다. 또한, 부문주 설치로 인해 원고들이 주장한 시야 제한과 조망 침해가 법적으로 인정될 수준에 이르지 않았다고 판단했습니다. 따라서 피고의 분양 계약상 의무 불이행 주장은 인정되지 않았습니다.

이번 판결은 부문주 설치가 아파트의 품질 기준을 침해하지 않았다고 결론 내렸습니다. 하지만 계약 단계에서의 불충분한 설명은 수분양자의 불신을 초래할 가능성이 있습니다. 따라서, 분양자와 수분양자는 모두 명확한 기준과 상호 신뢰를 바탕으로 계약을 체결해야 합니다.

분양 계약에서 광고 및 계약서 상의 안내 내용이 법적 분쟁의 기준으로 얼마나 중요한 역할을 하는지 보여줍니다.

분양자와 수분양자 모두 초기 계약에서 명확한 기준과 내용을 제시하고 이를 준수할 필요가 있습니다. 

​저층 세대의 경우 조망권, 차폐감 등 민감한 사항이 계약에 포함될 경우 분쟁 가능성을 줄일 수 있습니다.

​설계 변경은 실무적으로 불가피할 때도 있지만, 

그 과정에서 충분한 설명과 예측 가능성을 제공하지 않을 경우 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

이번 사례에서 법원은 설계 변경이 수분양자들의 예상을 크게 벗어나지 않았다고 보았지만, 

이와 같은 사례가 반복되지 않기 위해서는 보다 구체적인 계약 내용과 분양 단계에서의 신뢰 구축이 필요합니다.

강앤강 법률사무소는 대한민국 1위 기업 삼성과 대한민국 1위 로펌 김앤장 출신 변호사들이 처음부터 직접 사건 상담을 진행하며 철저한 사건 분석 및 검토를 통해 의뢰인의 사건이 신속하게 해결될 수 있도록 도와드리고 있습니다.

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