안녕하십니까,  강앤강 법률사무소의 강영준, 강소영 변호사입니다. 

지역주택조합은 아파트를 시세보다 저렴하게 분양받을 수 있는 기회로 보일 수 있지만, 실제로는 많은 법적·재정적 위험을 동반합니다. 조합원 자격 요건이 까다롭고, 사업이 정상적으로 진행되지 않을 경우 분담금을 돌려받지 못할 가능성도 큽니다.

특히, 지역주택조합에 가입할 때 조합원 자격을 충족하지 못한 상태에서 체결된 계약이 유효한지, 무효인지에 대한 법적 쟁점이 중요한 경우가 많습니다. 이번 사건은 조합원 자격을 갖추지 못한 상태에서 체결된 계약이 무효인지 여부를 다투는 판결로, 향후 유사한 분쟁에서 중요한 기준이 될 수 있습니다.

2024다249040 사건은 지역주택조합 가입 계약이 원시적 불능으로 인해 무효인지 여부와, 이에 따른 부당이득 반환 청구가 인정될 수 있는지에 대한 법원의 판단을 다룬 사례입니다.\

지역주택조합이란?

지역주택조합은 무주택자 또는 소형 주택 1채를 보유한 세대주들이 모여 아파트를 공동으로 개발·건설하는 방식입니다. 일반적인 분양 아파트와 달리, 조합원이 직접 조합을 설립하고 토지를 매입한 후 시공사를 선정하여 아파트를 짓는 형태입니다.

이는 사업 초기부터 조합원들이 자금을 모아 진행하기 때문에, 일반 분양보다 저렴한 가격으로 주택을 공급받을 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만, 조합원 모집 실패, 토지 확보 지연, 사업 진행 중단 등의 리스크가 크기 때문에 가입 전에 신중한 검토가 필요합니다.

지역주택조합(이하 지주택)은 일반 분양 아파트보다 상대적으로 저렴한 가격으로 내 집을 마련할 수 있고, 조합원이 직접 사업을 추진하므로, 평면 설계나 내부 구조 등을 협의할 가능성이 있다는 점이 장점입니다.

하지만 사업이 실패할 경우 투자금 손실 가능성이 크고, 조합 운영의 투명성 문제(비리, 운영비 남용 등) 발생할 가능성이 있습니다. 사업기간이 정확히 정해지지 않아 사업기간이 길어질 위험이 있으며 이에 따라 추가비용 분담금이 발생할 가능성이 있습니다.

사건 개요

피고 ○○지역주택조합은 2016년 6월 16일 지역주택조합 설립인가를 받았습니다. 원고는 2022년 5월 6일 해당 조합의 조합원이 되어 아파트 한 채를 공급받기로 하는 조합가입계약을 체결했습니다.

하지만 원고와 배우자는 이미 각각 1채의 주택을 소유하고 있었습니다. 지역주택조합의 조합원 자격 요건에 따르면, 세대원 전원이 무주택자이거나, 세대원 중 1명만 85㎡ 이하 주택 1채를 소유한 경우에만 조합원이 될 수 있습니다.

원고는 이 조건을 충족하지 못했기 때문에, 계약이 처음부터 이행할 수 없는 무효 계약(원시적 불능)이라고 주장하며, 피고에게 납부한 분담금 반환을 청구했습니다.

법원의 판단

원심 법원은 원고의 주장을 받아들여 조합가입계약은 원시적 불능으로 무효이며, 피고는 원고에게 납입된 분담금을 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 판결했습니다.

그 근거로, 주택법상 조합원 자격 규정은 당사자가 임의로 배제할 수 없는 규정이며, 원고가 조합원 자격 요건을 충족하지 못한 상태에서 체결된 계약은 성립 자체가 불가능한 계약이라고 판단했습니다.

즉, 조합원 자격을 충족하지 못한 계약은 원칙적으로 무효이므로, 피고는 원고로부터 받은 분담금을 반환해야 한다고 본 것입니다.

그러나 대법원은 원심의 판단을 뒤집었습니다.

주택법과 시행령의 조합원 자격 요건(주택법 제11조 제7항, 시행령 제21조 제1항)은 단속규정에 불과하며, 이를 위반한 계약이 당연히 무효가 되는 것은 아니다고 보았습니다. 조합원 자격을 충족하지 못했다고 해서 계약이 곧바로 무효가 되는 것이 아니라, 별도로 사회질서에 위배되는 사정이 있어야 무효로 볼 수 있다는 점을 강조했습니다.

만약 원고와 피고가 고의로 자격 요건을 속이고 계약을 체결했다는 증거가 있다면, 이는 무효가 될 가능성이 있지만, 이번 사건에서는 그런 증거가 없었습니다.

판결

대법원은 원심 판결을 파기환송하고, 다시 심리·판단하도록 결정했습니다.

이번 판결에서 중요한 포인트는 조합원 자격을 충족하지 못한 계약이 무효인지 여부는 단순히 자격 요건만으로 결정되는 것이 아니라, 계약 체결 과정과 당사자의 의도까지 고려해야 한다는 점입니다.

단순히 자격 요건을 충족하지 못했다고 해서 계약이 자동으로 무효가 되는 것이 아니며, 

반환 청구도 쉽지 않을 수 있습니다.

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지역주택조합 가입을 고려하고 있다면,

법률 전문가와 상담하여 사전에 법적 리스크를 점검하는 것이 안전한 선택이 될 것입니다.

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강앤강 법률사무소는 대한민국 1위 기업 삼성과 대한민국 1위 로펌 김앤장 출신 변호사들이 처음부터 직접 사건 상담을 진행하며 철저한 사건 분석 및 검토를 통해 의뢰인의 사건이 신속하게 해결될 수 있도록 도와드리고 있습니다.

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