안녕하십니까,  강앤강 법률사무소의 강영준, 강소영 변호사입니다. 

​임대차 계약에서 발생하는 화재 사고는 그 원인이 무엇이든 간에 임차인이 모든 책임을 져야 한다고 생각하시는 분들이 많습니다. 하지만 실제 법적 판단은 그렇게 단순하지 않습니다. 건물 내부에 설치된 오래된 설비에서 화재가 발생한 경우, 과연 임차인에게까지 그 책임을 물을 수 있을까요?

이번 사건 2023가단 5196944는 아파트 내부에 설치된 ‘중앙집진식 진공청소기’에서 화재가 발생해 보험사가 손해를 배상한 뒤, 해당 아파트의 임차인과 그 보험사를 상대로 구상금을 청구했지만 법원은 이를 받아들이지 않았습니다.

이 사건은 단순히 한 아파트에서 벌어진 사고가 아니라, 화재의 원인이 되는 설비가 누구의 지배·관리 하에 있는지를 기준으로 법적 책임이 갈린다는 점을 보여줍니다. 화재로 인한 손해 발생 시, 임차인의 책임 범위를 알아보도록 하겠습니다.

사건 개요

이 사건의 당사자인 원고는 서울시 소재 D 아파트의 입주자대표회의와 아파트 종합보험을 체결한 보험회사입니다. 해당 보험 계약은 2019년 11월 30일부터 1년간 유효한 계약이었으며, 아파트 내 모든 세대와 공용부분에 대해 보험금 지급 의무가 있었습니다. 피고 B는 이 아파트 E호의 임차인이었으며, 피고 C는 피고 B가 가입한 별도의 화재보험사입니다.

사건은 2020년 어느 날 아침 9시 11분경 발생했습니다. E호의 실외기실에 설치된 ‘중앙집진식 청소기’에서 화재가 시작됐고, 이로 인해 해당 세대뿐 아니라 인접 세대들까지 가재도구와 벽체 등이 불에 타거나 그을렸습니다. 또한 세대 거주자 중 일부는 연기 흡입 등으로 상해를 입기도 했습니다.

이에 따라 원고 보험사는 피해자들에게 총 1억 504만 원 상당의 보험금을 지급하였습니다. 이후 원고는 이 사건의 책임이 피고 B에게 있다고 보고, 그가 관리해야 했던 기기에서 화재가 발생했다며 구상금 7천 7백여만 원을 청구하였습니다. 더불어 피고 C는 B의 보험자이기 때문에 연대 책임이 있다는 주장도 함께 제기했습니다.

하지만 이 청소기는 임차인이 설치한 것이 아닌, 아파트가 사용승인을 받을 당시부터 고정 설치된 설비였습니다. 피고 B는 입주 이후 약 4년간 이 청소기를 한 번도 사용하지 않았고, 전원만 꽂혀 있는 상태로 방치된 것이었습니다.

법원의 판단

법원은 먼저 임차인의 채무불이행 책임부터 검토했습니다.

민법상 임차인은 임차물에 대해 ‘선량한 관리자의 주의의무’를 가지고 있으나, 그 의무는 임차인이 관리할 수 있는 범위 내에서만 인정된다는 점이 핵심입니다. 이 사건에서 문제의 청소기는 아파트가 사용승인을 받을 당시부터 설치되어 있던 고정설비로, 콘센트와 연결된 전원선이 건물 내부 벽체를 따라 연결된 구조였습니다. 법원은 이러한 구조물을 임대인의 지배·관리 영역으로 판단하였습니다.

실제로 화재조사서에 따르면, 발화 원인은 해당 청소기의 전원배선에서 발생한 ‘절연 열화에 의한 전기적 단락’이었습니다. 이는 단순한 과실이 아닌 전기 설비 자체의 노후화에서 비롯된 문제였습니다. 게다가 피고 B는 입주 후 이 청소기를 사용한 적이 없었고, 관리의무를 명시한 계약 조항도 없었습니다.

다음으로 공작물 책임 여부에 대해서도 살펴보았습니다. 

민법 제758조에 따르면 공작물 책임은 “설치·보존상의 하자”가 있을 경우에 인정되며, 단순히 발화 지점이 임차인이 거주하는 공간이었다는 이유만으로는 책임을 물을 수 없습니다. 또한 책임을 입증하는 의무는 손해배상을 청구하는 측에 있습니다.

법원은 피고 B가 화재의 원인이 된 전원배선을 지배·관리했거나, 해당 설비의 하자를 인지하고도 방치했다는 입증이 부족하다고 보았습니다. 결국 법원은 피고 B에게 채무불이행 책임도, 공작물책임도 인정하지 않았습니다.

판결

 법원은 원고의 청구를 모두 기각하며 소송비용은 원고가 부담한다는 판결을 선고했습니다.

원고 보험회사는 임차인과 그의 보험사를 상대로 제기한 구상금 청구에서 모두 패소했습니다.

화재의 원인이 된 설비가 임차인의 관리 범위를 벗어났다는 점, 

임차인의 과실이나 계약상 의무 위반이 인정되지 않는다고 보았습니다.

이번 판결은 책임의 판단 기준으로 “누가 무엇을 지배하고 있었는가”를 구분해야 한다는 점을 강조합니다. 

임차인이 고정 설비를 사용하지 않았더라도 그 자체만으로 관리 소홀의 책임을 지울 수 없다는 입장입니다.

실제로 오래된 아파트나 상가의 경우, 구조물 내부에 있는 전기설비나 고정 기기들이 

시간이 지나면서 하자가 생기기도 합니다. 

이런 설비에서 발생한 화재는 임차인의 과실과 무관하게 임대인의 관리 부실로 인해 발생하는 경우가 많습니다. 

유사한 사건들에서는 실질적인 과실이 누구에게 있는지, 과실을 뒷받침할 만한 증거가 있는지가 가장 중요합니다.

저희 강앤강 법률사무소는 실제 사건의 세부 구조와 증거를 기반으로, 고객의 책임이 없음을 입증하거나 상대방의 책임을 명확히 주장하는 전략을 취합니다. 유사한 분쟁이 발생하신 경우, 전문가의 조언을 꼭 받아보시기 바랍니다.

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강앤강 법률사무소는 대한민국 1위 기업 삼성과 대한민국 1위 로펌 김앤장 출신 변호사들이 처음부터 직접 사건 상담을 진행하며 철저한 사건 분석 및 검토를 통해 의뢰인의 사건이 신속하게 해결될 수 있도록 도와드리고 있습니다.

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